El desarrollo de una zona turística-residencial, deportiva y recreativa en los parajes denominados la Sacristana y Cortijo de Fraja, terrenos clasificados como SNU común y Suelo no urbanizable protegido de interés naturalístico.
Cuestiones previas
1. La suscripción del convenio urbanístico ha de sustentarse sobre causas de oportunidad, conveniencia y posibilidad de solventar problemas de ordenación del municipio, lo que en el convenio firmado resulta de una absoluta ausencia, no exponiéndose los motivos y argumentos que puedan hacer conveniente y necesario la propuesta de ordenación acordada y aquellos argumentos que reflejen sus posibles inconvenientes, consecuencias negativas o disfunciones sobre la ordenación, es decir no se analizan ni los factores positivos ni los negativos para desarrollar esta opción de planeamiento municipal.
2. Del mismo modo no se justifica la razón de la elección de esa zona en concreta en relación con otras zonas de esos parajes o de otros del termino municipal; y si los factores de ordenación territorial, de existencia y dotación de servicios urbanísticos y de elementos de protección del medioambiente son mas favorables en esos terrenos que en otros, pues no ha de olvidarse que el exclusivo objeto que ha de condicionar el planeamiento urbanístico en un municipio son los fines sociales de la actividad urbanística que se han recogido por la legislación –art. 3 de la Ley 7/2002 de Ordenación urbanística de Andalucía: conseguir un desarrollo sostenible y cohesionado de las ciudades y del territorio en términos sociales, culturales, económicos y ambientales; vincular los usos del suelo a la utilización racional y sostenible de los recurso naturales, subordinar los usos del suelo y de las construcciones al interés general; garantizar la disponibilidad de suelo para usos urbanísticos, la adecuada dotación y equipamiento urbanos y el acceso a una vivienda digna.
Por el contrario los antecedentes y contenido del Convenio parecen responder exclusivamente a intereses particulares y de beneficio privado.
El hecho de asumirse por el Ayuntamiento el compromiso de incluir las determinaciones contenidas en el Convenio, tanto en el Documento de aprobación inicial como en el provisional, refleja una acción contraria al procedimiento de elaboración y aprobación de los PGOUs.
Asumir la obligación de incluir el contenido del convenio en el documento de aprobación provisional, tras el periodo preceptivo de información pública para la presentación de alegaciones, observaciones, sugerencias sobre las determinaciones y los elementos para la ordenación estructural del municipio -como exige el art. 6 de la Ley 7/2002, a la que están llamados todos los ciudadanos y colectivos- supone un auténtico fraude de ley, actuando de forma contraria al ordenamiento jurídico.
Implicará entonces la vinculación de este convenio para el Ayuntamiento, la siguiente consecuencia: que si se realizan alegaciones y sugerencias sobre las líneas, políticas así como zonas que sean mas adecuadas para la planificación y el desarrollo del municipio que desvirtúen dicho modelo de planificación del convenio; o bien que si para el desarrollo urbanístico pretendido sea mejor otra zona- en ambos casos estará obligado, a pesar de ello de sus mayores beneficios para la ordenación de la ciudad no obstante, en virtud del convenio a hacer caso omiso a tales propuestas ciudadanas de ordenación y desarrollo , o de zonas alternativas para esa concreta gestión urbanística, a pesar de que sean mas ventajosas y positivas para el municipio.
Y en caso contrario, de acoger las alternativas y modelos de planeamiento mas favorables para la ciudad pero diferentes a la propuesta del convenio, de no ajustarse el Ayuntamiento a lo que se obliga en convenio estará obligado a indemnizar al firmante del convenio. En definitiva supone vaciar de contenido y anular la participación ciudadana en planificar el modelo de ordenación y la concreción de las zonas de desarrollo urbanístico.
Contexto de la actividad turística del golf
Desde principios de los años 80 se ha incrementado considerablemente el número de campos de golf construidos o en proyecto en la Comunidad Autónoma andaluza. La benignidad del clima invernal de esta comunidad autónoma la convierten en un destino privilegiado para los amantes de este deporte, cuya practica se desarrolla completamente al aire libre, por lo que el numero de turistas extranjeros que visitan el litoral andaluz atraídos por la práctica de este deporte aumenta día a día.
Por parte de las empresas promotoras de instalaciones de este tipo y del sector turístico implicado se ha subrayado la importancia que este turismo tiene como dinamizador de la actividad económica, al tiempo que se destaca su interés como alternativa al turismo de “sol y playa”.
Actualmente un campo de golf es, con mucha frecuencia, una construcción independiente del contexto hidrogeológico en el que se emplaza. La planificación, tanto de su ubicación como de su gestión, está hecha bajo una concepción socioeconómica en el que el aspecto ambiental se limita a la intensidad del color verde del césped.
Impactos positivos del turismo de golf
La existencia de campos de golf en la costa andaluza supone un factor diversificador de la oferta de “sol y playa” que tradicionalmente ha constituido la base de la industria turística en nuestra comunidad.
Creación de empleo
Del volumen total del gasto de un jugador de golf, en torno al 50 % es de carácter extrahotelero, y únicamente alrededor del 15% es estrictamente inherente al golf, lo que nos puede dar una idea de las repercusiones que tiene el golf como generador de economías inducidas que se traducen en creación de empleo. Así, aparte del directo que se deriva de las instalaciones propias del golf, restaurantes y bares anejos al mismo, de las pernoctaciones turísticas de los jugadores y acompañantes y de la inversión en los campos de golf, se propicia la proliferación de puestos de trabajo directos e indirectos de más difícil cuantificación a través de actividades como:
- Promociones inmobiliarias
- Intermediación turística, restauración, táxis, alquiler de automóviles y comercio
- Construcción, etc.
Según datos del Presidente de PROMOTUR (Asociación de Promotores de Turismo Residencial y Deportivo de Andalucía) el nivel de empleo, tanto directo como indirecto, que genera el consumo de un Hm3 de agua en campos de golf es 25 veces superior al que esa misma agua genera en su consumo agrícola.
Basta al respecto decir que una hectárea de alfalfa tiene un consumo autorizado de 7.000 m3, por lo que 50 Ha consumen unos 350.000 m3, mucho más que un campo de golf, mientras que la generación de empleo directo e indirecto es 20 veces menor.
Según el modelo de turismo relacionado con el deporte del golf por el que se opte se producirá una mayor creación de empleo o no, como se expondrá en el siguiente apartado, llegándose a una conclusión real y evidente: la creación de mas puestos de trabajo y de permanencia en la zona del valor añadido que la actividad turística conlleva, sumado al suelo y urbanización que existe originalmente en la zona atractiva de turismo, si se opta por el modelo de golf-resort en lugar del modelo golf-urbanización.
En el primer modelo se proyecta un mayor número hoteles, apartahoteles, de restaurantes y bares anejos al complejo del golf, y practica ausencia de viviendas, el numero de las pernoctaciones turísticas de los jugadores y acompañantes recae en hoteles en lugar de viviendas propias; y el nº de los puestos directos que se crean para el mantenimiento de tales servicios de atención al turista mucho mayor (limpieza, comidas, camareros, y demás puestos de trabajo relativos a la distracción del cliente del hotel). Por el contrario si se opta por el modelo de golf –urbanización todo esos sectores de creación de empleos se reducirían considerablemente por cuanto los turistas pernoctarían en sus viviendas. Y en ellas realizarían sus actividades diarias: comida, descanso, ocio pasivo, etc.
Incremento de ingresos económicos
A la hora de planificar la oferta turística basada en el reclamo del deporte del Golf, existen una serie de modelos, de los cuales dos son los más utilizados en Andalucía:
1) El sistema “Golf-Urbanización”: Orientado hacia una privatización eventual del campo de golf a favor de los compradores de los productos inmobiliarios asociados a la promotora del campo.
Este sistema ha determinado una reducción del número de salidas y una perdida de calidad, al mismo tiempo que un encarecimiento exagerado de los “green-fees”.
De hecho, y según se indica en el informe de CEA (Confederación de Empresarios de Andalucía) “Actualización sobre el Informe sobre el Turismo del Golf en Andalucía” (Málaga,1992:6):
“La estructura de los desarrollos inmobiliarios asociados a los campos de golf determina una privatización de la oferta particularizada para cada instalación. En el principio del desarrollo inmobiliario el 90% de las salidas están disponibles para turistas. A medida que la urbanización se va consolidando, el número de salidas a la venta se reduce llegando a un mínimo con la cesión del campo por parte de la sociedad inmobiliaria a los socios compradores de inmuebles. En el periodo inmediato a la cesión se ha llegado en algunos casos a un cierre total de las instalaciones para los jugadores no socios. Pasado un año como máximo los nuevos socios propietarios vuelven a vender las salidas ante la realidad de los gastos de mantenimiento de las instalaciones”.
En este modelo los ingresos económicos ,y con ello la riqueza creada se concretan en la ejecución de las obras de la urbanización y de viviendas y su venta, desplazándose ese valor añadido a quienes ejecutan y venden los inmuebles, que además de ser cuantitativamente escasos (promotor, constructores, etc.) y redistribuirse entre un numero menor de personas la riqueza creada con el desarrollo de esa actividad turística, desplazan el ingreso económico obtenido a otros lugares diferentes del municipio.
2) El modelo denominado “Golf-Resort”: Se basa en una oferta sólida y segura de alojamiento combinada con una oferta segura de jugar al golf para los turistas. Se trata del tipo de golf más frecuente en áreas como USA y El Caribe.
Los jugadores de golf que visitan nuestras costas gastan entre 2,5 y 4 veces más de promedio que un turista normal, y, además, viajan en temporada baja, garantizando la explotación del sector servicios en épocas de mínima ocupación.
El turismo de golf tiene un perfil característico, ya que se trata de un turismo de categoría notablemente superior a la media. Otras características positivas de este tipo de turismo, según el Plan de Marketing de la Costa del Sol, es:
- Se aloja en hoteles de 4 y 5 estrellas (el 75%)
- La mitad de estos turistas realizan visitas al interior
- Índice de movilidad medio-alto.
Según datos del propio Patronato de Turismo de la Costa del Sol (boletín nº 46 de 29-11-2004) un 70% de las personas que adquieren los inmuebles residenciales no juega al golf, sino que adquiere una segunda residencia junto a este tipo de instalaciones. Así este tipo de inmueble exclusivamente pasa a convertirse en una buena oportunidad de inversión para las promotoras como para los particulares que las compran como bien, para su posible venta en el futuro.
Los campos golf son un reclamo y atractivo para el desarrollo urbanístico, grandes operaciones inmobiliarias, complejos turísticos, en ocasiones de lujo con lo que se produce un incremento del precio de la vivienda. Aparecen nuevas urbanizaciones en las proximidades y se construyen nuevos viales.
3) Evitar la emigración de la población local.
4) La comercialización de los productos locales.
5) El intercambio de ideas, costumbres y estilos de vida
Impactos negativos del turismo de golf
Consumo de agua
El suministro de agua para riego de todo el sector a desarrollar se prevé hacerlo por extracción de agua de la propia finca, y ello se fija sin disponer y examinar un mínimo estudio sobre la demanda que exigirá el riego del sector, sobre la situación actual del acuífero de la zona y sobre si está sobre explotado o llevará el riesgo a la sobreexplotación.
Paralelamente se contempla como alternativa, el riego mediante la utilización de las aguas procedentes de la depuradora, sin examinar igualmente si el caudal que pueda suministrar la depuradora (y que no esté actualmente comprometido) será suficiente para la demanda de riego. Tampoco prevé el pago de ningún canon al Ayuntamiento por el uso del agua de la depuradora.
Ante la falta de datos fiables proporcionados por fuentes independientes como la administración autónoma o la Universidad, nos atendremos a basarnos en datos proporcionados por las mismas empresas gestoras de campos de golf, los cuales siempre deberán ser, al menos en principio, conservadores.
a). Por ello recurrimos al trabajo coordinado por Priego de Montano y elaborado por científicos de la Universidad de Córdoba ” Valoración Ambiental de los campos de Golf en Andalucía”, patrocinado por la Federación Andaluza de Golf, por entender que dicho estudio debería contar con datos fiables relativos a los consumos de agua de los campos andaluces, ya que había sido promovido por los responsables de los mismos.
Tal y como se afirma en el trabajo de Priego de Montano (1994:100): “Teniendo en cuenta los cálculos anteriores, y la superficie cespitosa media de un campo de golf de 18 hoyos en Andalucía, un campo de golf de nuestra Comunidad debería consumir un mínimo de 360.000 m3/año, para el mantenimiento de la superficie cespitosa, cifra que concuerda con la de 1.000 m3/día de otras fuentes consultadas. Esta cifra aumentaría o disminuiría algo dependiendo de la ubicación” .
Dentro del citado trabajo publicado por la Universidad de Córdoba se sigue afirmando (1994:101) “Teniendo en cuenta todo lo anterior, creemos que el consumo medio que viene realizando un campo en Andalucía gira en torno a los 500.000 m3/año, cantidad sensiblemente más alta (40%) que la mínima estimada, hecho que achacamos a que se riega total o parcialmente los “rough” .
b). Utilizando los datos del estudio “LAS AGUAS SUBTERRÁNEAS Y LOS CAMPOS DE GOLF. UNA APROXIMACIÓN INTEGRADORA” de Durán, J.J., Fernández, M.L., López-Geta, J.A., Mateos, R.M., Robledo, P. del Instituto Geológico y Minero de España. resulta que la media de consumo de un campo de golf estándar de 18 hoyos puede situarse entre 1.500 y 2.000 m3/día en los meses de máxima irrigación, lo que totaliza entre 150.000 y 300.000 m3/año. Los consumos medios en las zonas más cálidas, como la Costa del Sol, Mallorca, o Tenerife superan los 240.000 m3/año, dado que la evapotranspiración, sobre todo en verano, es muy importante, alcanzando valores de 400 L/m2 y año (Cámara de Comercio de Mallorca, Ibiza y Formentera, 2000).
c). Hay que destacar el uso frecuente e indebido que se hace de los acuíferos en aquellas Comunidades Autónomas en la que la legislación obliga a efectuar el riego con aguas depuradas; en este sentido, la falta de instalaciones de tratamiento de aguas residuales para abastecer de agua a estos recintos o las malas condiciones de calidad en que en ocasiones se suministra, es posiblemente lo que está ocasionando la baja tasa de utilización de este recurso.
En los últimos años se ha iniciado la construcción de plantas desaladoras como solución a la explotación intensiva de los acuíferos; esta solución, aunque factible supone un gasto energético y por tanto económico, muy alto, que tendrá sus repercusiones en el precio del agua.
d). Otros lo hacen con aguas residuales depuradas, y a pesar de que en los últimos años las Administraciones públicas apuestan por dicha técnica, no es la más aceptada entre los propios gestores y propietarios de los campos de golf, siendo el volumen total de agua suministrado desde las depuradoras a los campos de golf relativamente poco significativo.
El golf utiliza generalmente esta agua que, en muchas ocasiones, procede de la que se genera en sus alrededores urbanos que, en vez de ser vertida, es reutilizada colaborando, aún más si cabe, a su total depuración, ya que el césped actúa como filtro verde.
Por el contrario, los campos del golf mallorquines, canarios y gran parte de los andaluces y valencianos, están mayoritariamente en zonas hídricamente comprometidas y extraen parte del volumen necesario para el soporte de su actividad directamente desde los acuíferos.
El tipo de campo de golf que actualmente se construye en España está basado en el modelo americano, donde las grandes zonas de agua almacenada (lagos artificiales) provocan una fuerte pérdida por evaporación y evapotranspiración. Como apuntan Priestley y Sabí (1993) debemos evolucionar a un modelo de campo de golf mediterráneo, más adaptado a nuestras características climáticas, físicas y económicas, con un tipo de césped que necesite un consumo menor de agua y esté mejor adaptado a nuestro clima. Algunos campos ya están realizando avances notables en este sentido.
e). Por otra parte conviene decir que del total de agua que se consume en Andalucía se pierde, como consecuencia de las malas condiciones de las instalaciones que facilitan fugas o pérdidas de agua, un volumen aproximado del 19,4% por lo que sólo con una mejora en las instalaciones de suministro se aprovecharía esta agua que se pierde, y con la que se regarían los campos de golf durante un año.
Repercusión en acuíferos
Las aguas residuales depuradas utilizadas para el riego de dichos terrenos pueden conllevar problemas con respecto a la calidad de las aguas subterráneas, asociados normalmente al contenido salino, a los altos niveles de compuestos de nitrógenos, DQO, DBO y otros compuestos, consecuencia de un tratamiento de depuración insuficiente .
El problema de las aguas subterráneas ligado al abastecimiento de campos de golf, está asociado fundamentalmente a aquellas áreas donde las condiciones climáticas hacen que los acuíferos sean una fuente de abastecimiento básica, como sucede en Andalucía, Islas Baleares, Canarias, Murcia o la Comunidad Valenciana.
Muchos de los campos de golf situados en estas regiones se abastecen directamente con aguas subterráneas, como sucede en Cataluña (Priestley y Sabí, 1993).
Son dos los más relevantes problemas:
Pérdida de calidad de las aguas subterráneas ligadas a la posible explotación intensiva de acuíferos costeros (intrusión marina) y aquellos otros relacionados con la posible contaminación de las aguas subterráneas por la incorporación al flujo subterráneo de compuestos no deseables y cuyo origen puede deberse a prácticas inadecuadas de ciertas actividades, entre otras:
1- El tratamiento del césped y el suelo con fertilizantes y pesticidas.
2- El riego con aguas residuales depuradas.
El objetivo de un programa de fertilizantes es crear un ambiente suficientemente saludable para mantener los campos de golf en condiciones óptimas durante todo el año (Bruneau et al., 1995). El mal uso (por exceso y/o distribución) de estos productos puede ocasionar una alteración de la calidad natural de las aguas subterráneas, por el incremento de compuestos de nitrógeno y fósforo, los más utilizados para la revitalización de las raíces del césped, el incremento del crecimiento y la intensificación de su color verde.
Los pesticidas aplicados para la protección del césped pueden ser otros de los productos que ocasionen el deterioro de la calidad natural de las aguas subterráneas, por su uso equivocado o por su aplicación en zonas de riesgo de infiltración rápida.
Sobre las cualidades del suelo
Para el acondicionamiento de la superficie donde se instalará un campo de golf, suele realizarse una labor de desbroce y allanado del terreno (“aclareo”), a excepción de la zona ocupada por los “rough”(i.e: entrecalle), que supone la tala de árboles y matorrales presentes en el terreno original, desapareciendo así una buena parte de la riqueza de matorral existente, arrastrando la desaparición de la fauna aneja a éstos como insectos y reptiles, detectándose descensos de población acusados sobre todo en lepidópteros.
Más tarde es necesario crear un buen sistema de drenaje para eliminar el agua sobrante del riego debido a la sensibilidad a la humedad y a los encharcamientos de las gramíneas que constituyen el césped y, sobre todo para que el campo esté listo siempre para jugar. Esta acción, en algunos casos, no respeta el drenaje natural del terreno, modificándolo sustancialmente, introduciendo un factor que puede ser contrario y contraproducente al estado existente antes de esta labor, y, al mismo tiempo, la mayoría de los diseños no contemplan el aprovechamiento de estas aguas de escorrentía.
El mantenimiento de un campo de golf precisa de continuas intervenciones que por su intensidad y frecuencia afecta igualmente al medio donde se asienta. Los abonados son principalmente químicos y no orgánicos, con el riesgo potencial de aumento de la salinidad del suelo teniendo en cuenta que la frecuencia en la aplicación es como mínimo de diez veces al año. Los abonos más utilizados son los compuestos y el nitrato amónico, aunque algunos campos utilizan la urea. Las necesidades nutricionales de un césped es bastante alta, superando los 700 Kg./Ha. y año de preparados químicos comerciales que se están introduciendo en el terreno, provocando su salinización, y por lo tanto, su futura esterilidad.
Incremento de consumo de energía.
El logro de conseguir un desarrollo sostenible y cohesionado de las ciudades en términos económicos y ambientales es un fin especifico establecido por la legislación urbanística aplicable.
La construcción de nuevas infraestructuras viarias es el elemento esencial para la generación de nuevas operaciones especulativas y urbanizadoras, no solo en aquellos terrenos relacionados inicialmente con el campo de golf, sino también en otras propiedades cercanas o de paso.
Suele tratarse de un suelo sin conexión con el casco urbano, donde al margen de quedar excluido de la actividad de interrelación propia en los núcleos urbanos, significará que se creará un independiente mercado de compras y de tiendas para servicio de la urbanización quedando fuera de tal ámbito los establecimientos y comercios tradicionales de la localidad.
Es mucho menos costoso ambientalmente un modelo de distribución de la ciudad tradicional, con pequeños centros comerciales a los que surte una cadena logística organizada, y sin la diáspora de viajes individuales motorizados para retornar la mercancía a casa. Si por contra se establecen centros comerciales en las nuevas urbanizaciones separadas de la ciudad, será el comercio tradicional quien sufra los perjuicios.
Por el contrario si toda la demanda de uso residencial , sea para ocio del golf u otro de la zona se desarrollara en el conjunto de viviendas y solares del casco urbano, se impulsará la actividad económica y la conservación y mejora de los niveles de seguridad, habitabilidad y ornato en el núcleo urbano.
Es manifiesto que numerosas unidades de ejecución en suelo urbano de Alcalá de los gazules no han sido ejecutadas, comprendiendo distintas tipologías de uso residencial (conjunto histórico, zona de extensión, unifamiliar grado I y grado II) que abarcaría las distintas demandas de viviendas que surjan de la comunidad. Las siguientes unidades de ejecución aun no se han desarrollado: U.E. nº 1b, U.E. nº 2a, U.E. nº 2b, U.E. nº 2c, U.E. nº 2d, U.E. nº 2e, U.E. nº 2f, U.E. nº 3a, U.E. nº 4a, U.E. nº 4b y U.E. nº 5b. Este suelo que supone 80.500 m² de superficie prevé un número de 417 viviendas aproximadamente. Junto a estas existen otras unidades de ejecución que sólo se han ejecutado parcialmente: U.E. nº 1a, U.E. nº 1c y U.E. nº 1d.
A todo esto se suma, como ya se ha citado la incontable cantidad de suelo urbano consolidado pendiente de edificar más el proceso de rehabilitación del casco antiguo que se ha iniciado. En el propio estudio realizado para la declaración del Conjunto histórico-artístico de Alcalá de Los Gazules como Área de Rehabilitación Concertada se refleja que existen numerosos inmuebles en condiciones de ruina en el Casco antiguo intramuros y hasta un 1/3 de las viviendas desocupadas en el casco antiguo extramuros (que alcanzan el 37% del parque de viviendas) se encuentran en tales condiciones. En consecuencia ante tal numero de inmuebles en estado de ruina física o funcional, el Ayuntamiento no puede dejar de cumplir su deber de exigir a los propietarios la edificación de todos esos solares, así como intervenir a través de una actuación sistemática de rehabilitación y promoción de las condiciones de salubridad, ornato y seguridad de los inmuebles ubicados en el Conjunto histórico-artístico.
La dependencia de los habitantes de la urbanización periférica del vehículo privado es prácticamente total: la baja densidad impide la viabilidad económica de soluciones de transporte público.
Se produce igualmente un mayor consumo de energía por vivienda: una vivienda aislada no cuenta con los factores inerciales del edificio de viviendas en su conjunto. El modo de vida independiente y aislado de la comunidad de la urbanización exige una serie de equipamientos privados, muy consumidores de energía.
Al margen de lo expuesto, el desarrollo urbanístico desconectado de la localidad, supone mayores costes de transportes para acudir al pueblo, mayores gastos de ejecución y mantenimiento de las redes de servicios urbanísticos, (viario, red de abastecimiento, de saneamiento, de suministro eléctrico y recogida de residuos, etc.) tanto generales que conectan con la urbanización, como la especificas de la urbanización.
La ejecución de nuevas redes de servicios urbanísticos -con el coste que ello presumirá tanto desde el punto de vista de la ineficacia medioambiental como desde el punto de vista económico por cuanto nuevas infraestructuras en el exterior de la ciudad- supondrá mayores costes de mantenimiento permanentes que deberá costear el Ayuntamiento una vez sea recepcionada la urbanización o si en el futuro ha de hacerse cargo de su mantenimiento por el no desarrollo del sector o insolvencia económica de la entidad de conservación.
La urbanización y el mantenimiento de estas áreas de poca densidad edificatoria son muy costosas. La solución que muchos Ayuntamientos ponen en practica ante los déficits económicos que actualmente tienen -a los que se añade el mantenimiento de estos nuevos servicios urbanísticos- se confía a los ingresos que provienen de las licencias de la nuevas viviendas, lo que a su vez aumenta de cara al futuro el gasto de los ayuntamientos por los nuevos costes de mantenimiento de estas nuevas urbanizaciones que se suma a los ya existente, con lo que se cierra el circulo del riesgo de quiebra fiscal a medio plazo.
Se prevé la constitución de una Entidad Urbanística de Conservación para la conservación y el mantenimiento de las obras de urbanización., las dotaciones y servicios públicos correspondientes, pero no se garantiza la permanencia en el tiempo de dicha obligación ni el deber de los sucesivos propietarios de asumir tales compromisos en las escrituras de compraventa.
Asimismo la ejecución de tales obras exteriores en relación con las redes generales exige en virtud del convenio, que sean costeadas también por los sectores que se beneficiarán de la creación de tales redes o de su mejora, y ello sin su consentimiento o participación en la decisión, que se toma solamente por los firmantes del convenio.
Por otra parte se prevé la creación de una nueva depuradora o la ampliación de la existente, con objeto de dar servicio al nuevo desarrollo urbanístico, pero nada se dice expresamente de quien asumirá el coste de tales obras y su mantenimiento, sea independiente o sea por sobrecoste de la gestión del la actual depuradora.
Tampoco se define quien asume los costes de la creación de un nuevo acceso por carretera al campo de golf desde el nudo de la autovía Jerez-Los Barrios, y donde la promotora sólo se limita a obligarse a colaborar con el Ayuntamiento en la ejecución de las obras, concepto éste muy indeterminado.
Destrucción de paisajes al crear nuevas infraestructuras y edificios
La morfología y topografía del terreno sufrirá modificaciones para adaptarse a los cánones del juego.
Introducción o modificación de estructuras artificiales (instalaciones, construcciones, especies vegetales diferentes a las existentes en la zona).
Se trata de una ordenación sobre un territorio de 159 hectáreas, lo que supone que se integraría como suelo urbano un porcentaje tremendo respecto al suelo urbano actual.
La protección del paisaje que establece las normas urbanística de Alcalá de Los Gazules de conservar la estructura del paisaje tradicional responden a objetivos valores (Art. 3.4.3.- Protección del paisaje)
a) Protección de la topografía, impidiendo que se alteren las características morfológicas del terreno.
b) Protección de cauces naturales y el arbolado correspondiente, así como de acequias y canales de riego.
c) Protección de plantaciones y masas forestales.
Por otro lado si bien la tipología edificatoria que se contempla en el convenio ha de ser la típica de los pueblos “serranos”, no se concreta mínimamente, agravándose con el hecho de que el parámetro de altura máxima permitida es de Bajo + 2 plantas, lo que supone mayor altura que la que se permite en el suelo no urbanizable de la zona, pero también que la altura máxima permitida dentro de las distintas tipologías en casco urbano son dos plantas (bajo + 1) salvo excepciones en zonas donde se fija en 3 plantas o bien en una.
Alteración de los ecosistemas
– En primer lugar la superficie prevista en el Convenio: 159.3 hectáreas, afecta no solo a SNU común, sino también a SNUP de interés naturalístico, este hecho de por si refleja ya la poca idoneidad de la ubicación respecto a otras zonas que no posee valores protegidos, y donde sería menor su impacto sobre la naturaleza consiguientemente.
El suelo no urbanizable protegido por interés paisajístico se conceptúa así por recoger las masas arbóreas existentes y principales cerros, no incluidos en el Parque Natural. Se incluyen además los enclaves de bosque de acebuchal-matorral de llanura y bosques de ribera no incluidos en el P.N., debiendo en ellos ser autorizada previamente por la C.M.A. cualquier actuación que pueda suponer cambios en el uso del suelo.
Su uso característico es el vinculado a la utilización racional de recursos naturales y encaminados a la defensa y mantenimiento del medio natural y sus especies, que impliquen su conservación, su mejora y la formación de reservas naturales, así como los tendentes a la preservación del paisaje., por lo que es absolutamente incompatible pretender el uso turístico residencial previsto en el convenio en esta clase de suelo. Sus objetivos y valores serian eliminados. Es en definitiva un uso prohibido para el suelo no urbanizable de especial protección por dichas razones.
– Como efectos generales con la creación de campos de golf se desbroza toda la vegetación arbórea y arbustiva. Únicamente se dejan los árboles que se puedan aprovechar como barrera de seguridad, elementos de juego o para incluir un elemento estético.
Hay Limpieza general del terreno, podas, eliminación muy• selectiva.
– La introducción de nuevas especies -césped para la zona de juego- tiene efectos negativos como introducción de plagas; introducción de especies invasoras .
– Eliminación del hábitat de algunas de las especies faunísticas, en ocasiones endémicas.
-El empobrecimiento del sistema natural y su paisaje
Inducir flujos de población hacia las zonas de concertación turística
La perdida de valores tradicionales y de la diversidad cultural
Desde hace unos años se ha puesto en cuestión este modelo de urbanización, planteando que no es posible continuar con el despilfarro de recursos que supone urbanizar el campo y al mismo tiempo debilitar o abandonar las estructuras urbanizadas existentes.
Esta nueva forma de colonización del territorio se opone a las características comunes de las ciudades y pueblos que conocemos: la escala local, la variedad de tipologías arquitectónicas, la estructura urbana compleja y articulada, una red de espacios urbanas singulares y discretos, la continuidad entre sus partes, la diversidad de sus habitantes y sobre todo sus limites.